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2011年12月第4期

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本期主题 

    本通讯在今年11月第四期刊登了“商业地产租赁中的几种特殊条款”一文，得到了很多客户的积极反馈。在11月第四期中我们主要对“租赁面积的特殊约定”、“末位淘汰制特别条款”、“装修免租期的特别约定”等条款进行了分析。本期我们将继续关注“商业地产租赁中的特殊条款问题”，并结合我们在实践中遇到的一些问题进行法律分析，以供商业地产开发企业参考：

一、租金条款的几种类型
    简单的租赁合同往往对租金条款没有进行复杂约定的必要性，而商业租赁合同则不同，其由于租赁面积大，市场性强等原因，一个小小的疏忽或者变动都有可能造成合同一方的重大租金损失。那么对于商业租赁合同应当如何约定租金条款呢？实践中采用的方法一般是在合同中约定“固定租金”和“提成租金”两种方式，并约定实际支付的租金以二者中数额较高的为准。为何要如此约定呢？因为商业租赁合同的出租方所约定的“固定租金”往往采用按照一定比例逐年增长的方式收取，如果发生通货膨胀，出租方还有权按照政府规定的通货膨胀率对增长比例进行适当的调整。在这种情况下如果单单约定“固定租金”条款则使得承租方面临的风险增大，其往往就不同意采取单单采用此种方式约定租金。出于这种考虑，我们往往在“固定租金”之外约定“提成租金”条款。所谓“提成租金”也就是扣率租金，是根据承租方的实际经营情况，从承租方经营所得中提取不固定数额的租金。在这种约定的前提下，出租方往往也要求承租方提供营业收入的相应报表或账簿作为提取“提成租金”并对比“固定租金”的依据，承租方为降低“租金条款”风险，也应积极配合。
    此外，商业地产租赁合同中还可以约定递增租金比例，由于商业租赁周期往往较长，对于未来的市场环境较难预料，但众所周知商业地产的租金市场整体上是保持上升趋势的，因此在签订合同时可以预先对租期内的递增比例和周期作出约定，由此也可以防止市场风险，保证基本的租金回报。

二、能源条款
    商业租赁合同中的能源条款往往会涉及一些较具特殊性的约定，如“公用设施的收费标准由出租方以政府主管部门制定和公布的收费标准进行调整，”或者在政府价格之外再行约定一个支付比例。为什么在政府收费标准之外出租方还有进行调整的权利呢？因为从整个运营角度的角度来看，整个公用设施是由开发商投入的，开发商必须在这种能源费用中体现出它所附加的工业服务值，而这种物业服务和物业管理费不同，它的执行标准是“只要保证你正常使用了”即为服务已履行完成。在实践中我们还遇见过有关使用空调的条款约定，因为很多商业物业的空调供给时间是有限度的，但承租方经常会碰到特殊情况（如店庆）需要在正常供应时间之外寻求更多的能源供应，在这种情况下，实践中的做法往往是在合同中要求承租方应当提前向物业管理人提出书面申请，并且预付超时的空调费。

三、迁移条款
    商业地产租赁合同不同于普通物业租赁合同的另一个显著特征是出租方的“要求迁移权”应当进行明确约定。就是指出租方有权根据对商场的总体评估决定是否调整承租人的租赁位置，这种情况在商业地产租赁中是经常出现的，也是非常有必要的。其约定方式一般如下“租赁期限内，如果因出租方不定时的，对XX商场进行规划或者定位调整，或者根据法律或者有关政府主管部门的要求，而需要对租赁标的进行翻修、修理或者扩建的时候，承租方应当予以配合，如果需要承租方迁出租赁标的，出租方有权要求承租方迁移至XX商场的另一区域。因迁移产生的费用由双方协商后合理分担。当出租方要求承租方迁移到另一区域时，出租方至少应提前三个月，政府主管部门另有要求的，重新规定，提前三个月向承租方发出列名下列事项的通知：A.详细说明迁移计划；B.列名迁移的日期；C.出租方向承租方提供另一区域其租赁期限等同于本合同尚未届满的租赁期限，租赁面积接近于本合同原预定条件。